[경험담] 오피스텔을 거주용으로 바꿔 재산세를 줄이는 절차

오늘은 윤근혜 각하를 뭐라하는 내용도, 캠핑 기어 자랑도 안 들고 왔습니다. 정말 '극히 일부' 분들에게만 눈꼽만큼 도움이 될 수도 있고 아닐 수도 있는 글입니다. 사실 인터넷에도 비슷한 글은 많습니다만, 그걸 나름 경험을 통해 재정리한 버전이라 보시면 됩니다. 바로 '오피스텔을 거주 목적으로 구매했는데 재산세가 많이 나오는 분을 위한 팁'입니다. 오피스텔에 월세로 들어간 분, 오피스텔을 월세를 받으려고 구매하신 분들께는 거의 도움이 안 되는 이야기입니다. 사실 이 해당이 안 되는 분들이 거의 대부분이라서 실제로 도움이 거의 안 될 글이기는 합니다.

뭐 하여간... 솔로 분이면 어느 정도 시설이 갖춰져 있고 공간도 그런대로 나오면서 구하기도 쉬운 오피스텔에 많이 거주하고 계시죠. 물론 저처럼 '본인이 들어가 살려고' 사는 분은 그리 많지 않겠습니다만. 하여간 이 이야기는 이 극히 예외적인 경우에 대해 재산세를 좀 덜 내는 방법입니다. 어디까지나 재산세만입니다.

Wikipedia에서 그냥 한 장...

---

오피스텔은 사무용으로도, 거주용으로도 쓸 수 있는 건물입니다. 굳이 그건 더 설명할 필요도 없죠. 참고로 오래 된 오피스텔이 아니라면 요즘 신축 오피스텔은 대부분 평수가 작은데, 이것도 이유가 있습니다. 과거에 상업 용지에 집을 짓고 싶을 때 오피스텔 글자만 붙이고 내부는 아파트인 것들이 너무 많아서 오피스텔에 특정 크기를 넘으면 가스 난방을 넣지 못하게 규제했기 때문입니다. 그래서 지금은 가스난방이 되는 오피스텔은 평수가 작고, 프리미엄 오피스텔이라 하는 것들은 가스 난방을 못 해서 전기 난방을 합니다. 다시 이야기가 샜군요.^^

중요한건 오피스텔이 사무용, 거주용으로 모두 해당된다는 점입니다. 즉 법적으로 오피스텔은 원칙적으로 '주택'에는 해당하지 않습니다. 이 부분이 세금면에서 꽤 중요한데, 주택은 취득세가 상당히 저렴한 편이지만 오피스텔은 몇 배의 취득세를 냅니다. 아파트나 빌라는 6억 미만이면 취득세율이 1%고 9억 넘어도 3%지만, 오피스텔은 닥치고 4%가 나옵니다. 2억짜리 오피스텔 원룸 한 칸이 방 3개짜리 6억 신축 빌라보다 세금을 더 내는 사태가 벌어집니다. 사실 이건 못 막습니다. 나라에서는 오피스텔 분양/거래를 할 때 '네가 살고 있지도 않은데 거주용인지 어찌 알아!'하고 그냥 무조건 사무용 건물 취득세를 때리기 때문입니다. 괜히 오피스텔이 구매 시 세 부담이 크다고 툴툴대는 것이 아닙니다.

예. 그래서 오피스텔을 거주용으로 사면서 취득세 부담을 줄일 생각은 안 하셔야 합니다. 물론 법적으로 임대 사업자를 내고 임대를 준다고 하면 이 취득세를 감면받을 수 있지만, 정부가 멍청이는 아니라서 자기가 자기에게 형식적으로 임대를 준다고 구라(?)를 치는 것은 아주 쉽게 잡아냅니다. 어차피 목적은 '재산세' 줄이기지 '취득세 줄이기'가 아닙니다.

하여간 내가 들어와 살려고 오피스텔을 샀다... 이랬다면 그 다음 신경 쓸 부분은 재산세입니다. 종합부동산세를 낼 정도가 아니라면(이 정도가 되려면 오피스텔이 꽤 화려하고 커야 하거나 여러 채를 보유해야 합니다.) 재산세는 매년 7월과 9월에 나옵니다. 이게 주택(단독, 아파트, 빌라)이라면 1년 재산세의 절반이 7월, 나머지가 9월에 나오는 형식입니다. 하지만 기본적으로 주택이 아닌 오피스텔은 똑같은 재산세라도 7월에는 '건물분', 9월에는 '토지분'이 나옵니다. 보통 건물보다 땅값이 더 높은 만큼 토지분이 건물분보다 세금이 셉니다.

단순히 재산세의 항목이 다른 것을 넘어서 세액도 다릅니다. 주택의 경우 세금의 기준이 되는 과세표준액이 공시가격의 60% 정도가 되는데, 공시가격이 실제 매매가격의 절반 정도가 잡히는게 보통이니 대충 따지면 현재 집값의 30% 정도가 과세표준액이라 생각하시면 됩니다. 이 과세표준액이 6,000만원 이하(즉 공시가 1억원)라면 재산세가 0.1%, 과세표준액 1억 5천만원까지는 6만원 + ((과세표준액-6천만원) * 0.15%)가 됩니다. 하지만 이것도 1가구 1주택이면 특례 세율로 절반으로 줄어듭니다.  과세표준액 6,000만원이면 대충 집값으로 2억, 1억5천만원이면 5억인데 이 돈이면 빌라는 서울 마용성급이고, 아파트면 대단지급으로서는 서울에서는 좀 어렵지만 도시형생활주택 형식으로는 가능하고, 서울 외곽 위성도시에서는 조금 된 대단지급 매물도 꽤 나오는 수준입니다.

하지만 오피스텔은... 일단 건물에 해당하는 부분과 순수한 토지 지분에 해당하는 과세표준이 다릅니다. 건물 부분에 대해서는 0.25%, 토지 부분에 대해서는 2억원 이하에 대해서는 0.2%가 붙습니다. 공시가격 대비 과세표준액이 60%가 아닌 70%가 잡히는데, 오피스텔의 토지분에 대해서 과세표준 2억을 넘으려면 크고 좀 비싼 땅이어야 하기에 보통 이런 경우는 흔하지는 않지만 그렇다고 해도 세액이 가볍게 두 배를 넘어 버리며, 1가구 1주택 특례 세율로 기준으로 하면 4배 이상이 되어 버립니다. 오피스텔 달랑 한 채만 있다 한들 특례 세율 그런 거 없습니다. 그래서 오피스텔을 그대로 재산세를 내면 3~4배 가격의 아파트나 빌라 세금을 내는 것과 마찬가지입니다. 그래서 오피스텔을 실제 주거용으로 쓸 때 '이건 업무용이 아니라 그냥 주택임'으로 선언을 해줘야 주택과 같은 기준으로 세금 적용을 받습니다.

인터넷에서는 지자체에서 전입신고 여부와 전력 및 가스, 수도 사용량 등을 따져 주거 여부를 결정한다고 나온 경우가 꽤 많지만, 절대 지자체에서는 이걸 보고 알아서 판단해주지 않습니다. 즉 전입신고 다 했고 주거용으로 실제로 쓰고 있으니 알아서 판단하여 고지서를 보내주지 않으며, 스스로 서류를 다 갖춰서 신고를 해야만 합니다. 필요한 서류는...

- 재산세 과세대상 변동 신고서 - 소유자 신분증 사본 - 전입세대확인서(또는 주민등록등본) - 주거용으로 쓰고 있다는 실내 증거 사진 - 임대차계약서 사본(다른 사람에게 임대를 주는 경우 한정)

재산세 과세대상 변동 신고서는 보통 시군구청 홈페이지에도 있지만, 못 찾는다면 시군구청에 전화해서 양식 보내달라고 하면 됩니다. 망할 HWP 포맷이라 이거 안 쓰시는 분이면 수단과 방법을 가리지 않고 변환하여 출력해야 합니다.

소유자 신분증 사본은 그냥 주민등록증이나 운전면허증 복사하면 그만이며, 전입세대확인서는 정부24 사이트에서 출력할 수 있습니다. 이건 주민등록등본으로도 대체가 가능합니다. 어차피 이 세대가 언제 전입해왔냐를 보는 것이니까요. 증거 사진은 정말 사람이 사는 모습(즉 이불과 침대, 장롱 등)을 찍어 보내면 됩니다. 임대차계약서 사본은 자기가 자기 집에서 사는거면 필요가 없고, 월세를 줬는데 이걸 주택으로 돌리고 싶을 때만 첨부합니다. 

이 서류를 준비한 다음 시군구청 민원실로 가거나, 그럴 시간이 없을 때는 등기우편으로 지정된 세무과 공무원에게 보내면 됩니다. 일단 서류에는 수령 즉시 반영이라고 되어 있습니다만, 이미 재산세 고지서가 나온 7월 이후에는 좀 복잡해지기에(일단 내고 나중에 환급받느냐, 다시 재발급을 받느냐 등), 웬만하면 6월까지는 끝내는 것이 좋습니다.

그러면... 이렇게 오피스텔을 주택으로 바꾸면 모두 HAPPY한 결말을 맞을까요? 사실 그렇지는 않습니다. 빛이 있으면 암흑도 있는 법. 오피스텔이 아닌 주택으로 되는 순간 생기는 문제도 있습니다. 보통 이 문제는 '1가구 2주택'이 될 때 발생합니다.

업무용 오피스텔은 한 채를 갖고 있건 오피스텔왕 소리를 듣게 수천채를 갖고 있건 그냥 정해진 취득세율로 세금내서 사고, 정해진 재산세를 내며, 팔 때도 그냥 정해진 양도소득세를 내면 됩니다. 더 중과세하고 나발이고 없습니다. 하지만 주택은 1가구 2주택부터는 사고 팔 때에도 상당히 머리가 아프게 됩니다. 이 두통이 주택화된 오피스텔에도 그대로 따라옵니다.

만약 주거용 오피스텔에서 살다 결혼을 하건 어쨌건 빌라나 아파트를 산다고 가정합니다. 이 때 발생하는 문제는 크게 이렇습니다.

- 1가구 2주택이라 취득세가 중과세됩니다. 그나마 2023년부터는 2주택은 싼거면 취득세율이 일반과 크게 차이는 안 나지만, 특례는 당연히 인정받지 못해 이러나 저러나 취득세를 더 냅니다. 투기때문에 집값이 난리를 치는 조정대상지역이면 차원이 더 달라집니다.

- 역시 1가구 2주택이라 재산세 절반 감면도 없습니다. 그래도 업무용 오피스텔보다는 재산세가 싸기는 쌉니다. 그나마 재산세는 집이 많다고 중과세하지는 않으니까요. 물론 11월 세금(종합부동산세)을 내야 할 정도로 집이 많다면 좀 이야기가 다릅니다만.

- 사실 최대의 문제는 양도소득세입니다. 업무용 오피스텔은 법적으로 '주택'이 아니라서 이걸 사서 자기가 살아도 '무주택자'로 분류됩니다. 그 다음에 집을 사서 오피스텔을 팔아도 그냥 1가구 1주택이 됩니다. 하지만 이걸 주택으로 만들면 1가구 2주택이라 양도세가 폭탄 수준이 될 수 있습니다. 역시 조정대상지역이면... 그냥 묵념을 할 수 밖에요.

추가적으로 1주택자가 되니 청약통장의 쓸모도 감소하는 부작용이 나오지만 뭐 이건 부차적인 문제니... 정리하면 오피스텔에서 그냥 최대한 길~~~게 살 생각이고 다른 집을 살 생각이 없다면 주거용으로 전환해도 나쁘지 않습니다. 하지만 언젠가 집을 따로 살 생각이면 그냥 업무용으로 두는게 낫습니다. 어차피 취득세는 더럽게 비싸게 내버렸고, 재산세는 좀 불만이지만 못 참을 정도는 아니니까요.