전월세 계약 등기부등본 뉴스가 있길래... 한 마디 더

이제 본격적으로 추석 연휴가 닥칩니다. 진짜 닥친다는 말이 농담이 아닌 분들도 나름 계시겠죠. 음식 장만이나 잔소리 러시에 말이죠. 사실 귀성이 차로 7분, 걸어서 40분인 사람 입장에서는 이 시기는 그냥 멀리 안 나가고 쉬는 날입니다. 어디 멀리 가고 싶어도 도로 상황이 지옥같으니 정말 새벽처럼 몰래 다녀야 하니까요. 그래서 이 시즌이 되면 딱히 쓸만한 내용이 없는게 슬픈 일입니다.T_T

 

하여간... 전월세 관련으로 워낙 말이 많은 세상이라서 사기 안 터졌다는 날이 없을 정도인데, 계약서 잘 쓰라는건 너무나 당연한 사항이지만, 그래도 사기가 빵빵 터지는 지경이죠. 유튜브에서 갑자기 예전에 나온 뉴스 하나를 퍼 올려주길래 갑자기 생각이 나서 한 마디를 적어 봅니다. 아래 기사는 계약 시 등기부등본 보는 방법과 주의 사항에 대한 것인데, 이와 관련으로 추가 사항이 생각나 적어봅니다.

 

등기부등본의 갑구와 을구 내용의 핵심 사항을 확인하는 방법은 대략 여기에 그런대로 잘 정리를 해뒀습니다. 당장 을구가 깨끗해서 계약하고 확정일자와 전입신고 자체를 해도 당일에는 안심 못 하기에 2~3일은 긴장타야 한다는 점도 있지만 여기 없거나 좀 부족한 내용이 있어 추가로 적어봅니다.

 

■ 집주인 확인 시 추가 주의 사항

 

부동산에 나온 집주인이 이 등기부등본(즉 계약하는 물건)에 나온 본인이 맞는지는 신분증과 인감증명서 등을 통해 확인하라고는 잘 나와 있는데 살다보면 별의 별 예외 사항이 있습니다. 즉 본인이 안 나왔을 때의 상황도 고려해야 합니다. 그냥 계약을 걷어찰 수 있는 용기가 있다면 그것도 나쁘지는 않지만 이걸 이유로 계약을 때려치울 수 없다면 어떤 상황에서 집주인이 안 나와도 문제가 없는가 확인해야 합니다.

 

집주인이 안 나오고 다른 사람이 나올 경우 당연히 위임장이 필요합니다. 이 위임장은 그냥 '누가 누구에게 위임한다, 도장 꽝!'으로 끝나면 효력이 없습니다. 위임하는 집주인의 인적사항, 위임받는 사람의 인적사항, 위임받는 사무(즉 계약), 임대하는 물건의 종류(주소), 계약 금액, 계약 조건, 보증금(계약금)을 누구에게 줄 것이며 그 계좌가 어찌되는가 등이 매우 구체적으로 빠짐 없이 적혀 있어야 합니다. 두루뭉실하게 적힌 위임장을 들고 나타났다면... '이 넘이(또는 부동산과 짜고) 나를 등쳐먹으려 하는구나'라고 생각하시면 됩니다.

 

그런데 그냥 위임장만 들고 오면 땡이 아닙니다. 위임장에 도장이 찍혀 있으면 인감증명서 원본을, 사인을 했다면 본인서명확인사실서 원본을 들고 와야 합니다. 막도장 파서 위임장에 찍고 인감증명서를 따로 뽑아서 들고 온다... 역시 '나를 등쳐먹으려 안달이 났구나'생각하시면 됩니다. 즉 위임장, 계약서, 인감증명/본인서명확인사실은 완전히 일치해야만 합니다.

 

그리고 쉽게 넘어가기 쉬운 문제 하나 더, '부부'에 대한 부분입니다. 집주인이 남편인데 부인이 대신 와서 계약서에 도장 찍고 간다... 위의 저 FM대로의 위임장과 관련 서류 없으면 무효입니다. 부부는 일심동체 아니냐구요? 이게 법으로 가면 좀 달라집니다.

 

사실 법적으로 '일상가사대리권'이라는게 있어서 부부는 서로의 법률적인 대리인이 될 수 있습니다. 문제는 이게 좀 애매모호해서 문제가 생기면 그때 그때 법원에서 판단하긴 하는데 그래도 기준은 '일상 생활의 범주 이내'입니다. 예를 들어 남편이 신문 구독을 했는데 부인이 마음에 안 든다고 '이 계약은 무효야~'를 외칠 수는 없고, 부인 명의의 집전화 요금 연체는 남편이 갚을 의무가 생깁니다. 아, 남편이 미쳐서 페라리 한 대를 계약했다면 부인은 그걸 갚을 이유는 없습니다. 말표 자동차를 사는 것은 일상적인게 아니니까요.

 

그러면 집 계약은 일상 가사 범위 아니냐 하겠는데... '임차 계약'은 일상 가사의 범주로 포함하는데, '임대 계약'이나 '매매 계약'은 아니라는 것입니다. 즉 남편 명의로 부인이 전세집을 계약해 빌리는건 OK지만, 남편 명의의 집을 부인이 가서 다른 사람에게 월세로 빌려주는 것은 안 됩니다. 그래서 아주머니가 남편 주민등록증 하나 달랑 들고 나타나서 계약서 쓰자 하면 '닥쳐!'를 외쳐야 합니다. 아주머니가 계약금 받아서 남편 버리고 야반도주해도 집주인인 아저씨에게 돈 달라고 못 합니다. 진짜 나타나는 문제라서 칼같이 조심해야 합니다.

 

■ 의심스러운 일에 부동산은 믿지 말라

 

부동산의 존재 이유가 이러한 법적으로 문제가 될 수 있는 사항을 걸러내는 역할을 하는 것이지만, 전세 사기에서 알 수 있듯이 부동산이 사기꾼과 손을 잡는게 너무나 당연한 세상이기에 더욱 조심할 수 밖에 없습니다.

 

다만 부동산이 사기꾼과 한 패가 되어 움직일 경우 계약서와 등기부등본에 보통 무언가 위험 신호가 나타납니다. 그걸 부동산에서 '괜찮아~'라고 유도하면서 계약서에 도장을 찍게 만드는 것입니다. 부동산도 뒤통수를 맞는 상황은 보통 등기부등본에는 바로 나타나지 않는 경우가 많습니다.

 

계약서를 쓸 때 머리 속에서 이렇게 빛이 나면... 당장 펜을 멈추세요

 

그래서 위의 등기부등본 내용과 계약서 내용을 읽고 무언가 뉴타입의 느낌이 온다면 바로 계약서 작성을 중단해야 합니다. 부동산에서 '집부인 부자라 안전해~', '사고 나면 보험 되니까 우리를 믿어~' 이런 소리를 하면 그건 사기를 치는 것입니다. 실제 사고 터지면 '우리도 속았으니 배째~'라는 말만 반복합니다. 제대로 된 부동산이면 임차인에게 위험을 감수해야 하는 선택을 하는 상황 자체를 아예 안 만듭니다. 이미 이런 위험한건 물건을 받을 때 걸러내야 했기 때문입니다.

 

이거 절대 아무나 못 씁니다~

 

또한 계약서를 쓸 때는 집주인 말고도 부동산(공인중개사) 신분 확인도 꼭 해야 합니다. 법적으로 부동산 관련 계약서는 공인중개사가 아니면 쓸 수 없는데(중개인이라는 사람은 되는데, 이건 40년 가까이 그 동네에서 부동산 운영을 했다는 소리입니다. 공인중개사 자격이 없는 부동산을 의미하는 중개인의 신규 개업이 금지된게 1980년대 중반이기 때문입니다.), 부동산에서 사무를 보는 사람(중개보조원이라 합니다.)은 계약서를 쓸 수 있는 자격이 없기 때문입니다. 이걸 확인하지 않으면 부동산에서 사기를 쳐놓고 '중개보조원이 사기를 쳤지 우리는 모름'이라고 오리발을 내밀 위험이 있습니다.